親名義の実家を認知症になった後に売却できるのか？
私が相続相談を受けていて感じるのは、問題が起きてからでは選択肢が限られてしまうということです。
この動画は一般的な解説ですが、「自分の家族の場合はどうなるのか」を早めに整理するきっかけにしていただければと思います。
親名義の実家を認知症になった後に売却できるのか？
「施設費用が必要になったら、実家を売ればよい」と思っていませんか
親が高齢になると、将来の介護や施設入所のことを考える機会が増えてきます。
そのときに、よく出てくるのが、
「親が施設に入ったら、実家を売却して費用に充てればよい」
「誰も住まないなら、空き家になる前に売ればよい」
「親名義の家でも、家族が手続きすれば売れるのではないか」
という考えです。
しかし、ここで注意が必要です。
親名義の実家は、親本人の財産です。
そのため、売却するには、原則として親本人の意思確認が必要になります。
認知症などによって親の判断能力が低下している場合、家族であっても、当然に実家を売却できるわけではありません。
親名義の実家は、家族が自由に売却できるわけではない
不動産を売却するには、売買契約を結ぶ必要があります。
売買契約は、財産を処分する重要な法律行為です。
そのため、売主本人に、売却する意思と判断能力があることが前提になります。
親名義の実家を売却する場合も同じです。
たとえ子どもが、
「施設費用のために売却したい」
「空き家になるから売却したい」
「親のために必要だ」
と考えていても、親本人が売却の意味を理解し、意思表示できる状態でなければ、通常の売却手続きは難しくなります。
不動産会社、買主、司法書士、金融機関などの関係者は、売主である親本人の意思確認を慎重に行います。
そのため、親が認知症になり、意思確認ができない状態になっていると、売買契約や所有権移転登記が進められないことがあります。
認知症になった後に売却するには、成年後見制度が必要になることがある
親の判断能力が低下し、本人が自分で不動産売却の判断をできない場合には、成年後見制度の利用を検討することがあります。
成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分な方を保護し、支援するための制度です。
成年後見人が選任されると、本人の財産を管理し、本人の利益のために必要な手続きを行います。
親名義の実家を売却する場合も、成年後見人が本人に代わって売買契約を進めることがあります。
ただし、成年後見制度を利用すれば、必ず自由に売却できるというわけではありません。
成年後見制度は、家族の都合で財産を動かすための制度ではなく、あくまで本人の利益を守るための制度です。
そのため、
施設費用を準備する必要がある。
今後、本人が実家に戻る可能性が低い。
実家を維持する費用が本人の負担になっている。
売却代金が本人の生活や介護のために使われる。
といった事情を整理する必要があります。
居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要
特に重要なのが、親の居住用不動産を売却する場合です。
成年後見人が、本人に代わって本人の居住用不動産を処分するには、家庭裁判所の許可が必要です。裁判所は、本人が現在住んでいる不動産だけでなく、現在は病院や施設に入所していて住んでいないものの、入所前に住んでいた不動産や、将来居住する可能性がある不動産も「居住用不動産」に含まれると説明しています。
つまり、親が施設に入っていて、今は実家に住んでいない場合でも、以前住んでいた実家であれば、居住用不動産として扱われる可能性があります。
そして、家庭裁判所の許可を得ないで居住用不動産を処分した場合、その処分は無効になります。裁判所の案内でも、売却、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊しなどが処分に含まれるとされています。
そのため、成年後見人が選ばれたとしても、実家を売却するには、
成年後見人の選任
不動産の売却理由の整理
不動産会社への査定依頼
売却条件の検討
家庭裁判所への居住用不動産処分許可の申立て
許可後の売買契約
所有権移転登記
といった流れが必要になることがあります。
家庭裁判所は何を見ているのか
家庭裁判所は、本人の居住用不動産の売却について、単に家族が売りたいと言っているかどうかだけを見ているわけではありません。
重要なのは、売却が本人のためになるかどうかです。
たとえば、次のような事情が検討されます。
本人の生活費や施設費用を支払う必要があるか。
本人の財産状況から売却が必要か。
本人が実家に戻る可能性があるか。
売却価格や条件が妥当か。
売却代金が本人のために管理されるか。
親族が売却に反対していないか。
不動産業界団体の解説でも、居住用不動産の売却では、生活費や療養看護費の調達目的、本人の入所・入院状況や帰宅の見込み、売却条件の相当性、売却代金の本人のための管理、親族の反対の有無などが考慮されるとされています。
つまり、成年後見制度を使えば自動的に売却できるわけではなく、本人保護の観点から必要性や相当性が確認されるということです。
売却には時間がかかることがある
親が認知症になった後に成年後見制度を利用して実家を売却する場合、時間がかかることがあります。
成年後見の申立て準備。
家庭裁判所での審理。
成年後見人の選任。
不動産会社への査定。
売却条件の整理。
家庭裁判所への居住用不動産処分許可の申立て。
買主との売買契約。
所有権移転登記。
このように、通常の不動産売却に比べて、手続きが増えることがあります。
そのため、
「施設費用がすぐに必要」
「空き家の管理費用が重い」
「早めに売却してお金を準備したい」
と思っても、希望するタイミングで売却できない可能性があります。
だからこそ、親が元気なうちに実家の方針を整理しておくことが大切です。
「家族だから売れる」は誤解です
親の実家について、家族の中では、
「自分は長男だから売却できる」
「親の通帳も管理しているから不動産も売れる」
「兄弟姉妹が同意していれば売れる」
「施設費用のためだから当然売れる」
と思われることがあります。
しかし、親名義の不動産は、親本人の財産です。
子ども全員が売却に賛成していても、所有者である親本人の意思確認ができなければ、通常の売却は難しくなります。
また、認知症になった親の代わりに売却するためには、正当な代理権が必要になります。
単に家族であることと、法律上売却できることは別問題です。
実家売却を考える前に整理したいこと
親名義の実家を将来売却する可能性がある場合には、親が元気なうちに次のことを整理しておくことが大切です。
1. 親は実家をどうしたいのか
親本人は、実家についてどのように考えているでしょうか。
最後まで住み続けたいのか。
施設に入ったら売却してもよいのか。
子どもの誰かに住んでほしいのか。
思い出の場所として残したいのか。
介護費用に充てることを考えているのか。
実家は、単なる不動産ではありません。
親にとっては生活の場所であり、家族にとっては思い出の場所です。
だからこそ、親の想いを確認しておくことが大切です。
2. 施設費用をどこから支払うのか
施設費用や介護費用を、どの財産から支払うのかも重要です。
親の預金で足りるのか。
年金でどこまで賄えるのか。
子どもが立て替える可能性があるのか。
実家を売却して費用に充てる必要があるのか。
実家を売却しなければ施設費用が不足する可能性がある場合には、早めに対策を考える必要があります。
3. 兄弟姉妹の考え方は一致しているか
実家の売却は、兄弟姉妹の感情にも大きく影響します。
「売却して施設費用に充てるべき」
「親の家だから残したい」
「誰も住まないなら売るしかない」
「自分は管理できないが、売るのは寂しい」
このように、家族の中で意見が分かれることがあります。
親が元気なうちに、親の想いと家族の考え方を確認しておくことで、将来の不信感を減らしやすくなります。
4. 実家を維持する費用はいくらか
実家を残す場合にも、費用がかかります。
固定資産税。
火災保険料。
修繕費。
草刈りや清掃費。
空き家管理費。
将来の解体費用。
誰も住まない実家を残す場合、これらの費用を誰が負担するのかを決めておく必要があります。
売却するか残すかを考えるときには、感情だけでなく、維持費用も含めて検討することが大切です。
親が元気なうちにできる対策
親に判断能力があるうちであれば、いくつかの対策を検討できます。
1. 遺言書
親が亡くなった後、実家を誰に承継させるのかを明確にしたい場合には、遺言書が有効なことがあります。
たとえば、
実家を同居している子に残す。
売却して代金を分ける方針を示す。
特定の相続人に不動産を承継させる。
このような内容を遺言書で残すことで、相続後の話し合いの負担を減らせる場合があります。
ただし、遺言書は、親が亡くなった後の財産承継に関するものです。
認知症になった後の生前の売却に直接対応するものではありません。
そのため、生前の財産管理対策とあわせて考えることが大切です。
2. 任意後見契約
任意後見契約は、将来、親の判断能力が低下したときに備えて、あらかじめ支援してくれる人を決めておく契約です。
親が元気なうちに、
「将来、自分で判断することが難しくなったら、この人に支援してほしい」
と決めておくことができます。
将来の財産管理や施設入所、契約手続きに備える方法として検討されます。
ただし、任意後見契約が開始した後に、居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
3. 財産管理契約
財産管理契約は、本人に判断能力がある段階から、財産管理や日常の手続きを支援してもらう契約です。
たとえば、
預金管理。
公共料金や施設費用の支払い。
不動産管理に関する手続き。
書類整理。
このような支援を、本人の意思に基づいて行うために利用されることがあります。
親がまだ判断能力はあるけれど、金融機関や役所の手続きが負担になってきた場合に検討されます。
4. 家族信託
家族信託は、財産を持っている人が、信頼できる家族に財産の管理や処分を託す仕組みです。
親名義の実家を将来売却して施設費用に充てる可能性がある場合、家族信託が選択肢になることがあります。
たとえば、親が元気なうちに、実家の管理や処分について子どもに託す設計をしておくことで、将来、親の判断能力が低下した場合に備えることがあります。
ただし、家族信託は万能ではありません。
家族信託だけで、介護、医療、身上保護、相続対策のすべてが解決するわけではありません。
また、受託者となる家族には、財産管理の責任があります。
他の兄弟姉妹への説明や、管理内容の透明性も重要です。
家族信託が適しているかどうかは、財産内容、家族関係、親本人の希望によって異なります。
早めに相談した方がよいケース
次のような場合には、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
□ 親名義の実家を将来売却して施設費用に充てたい
□ 親が施設に入ったら実家が空き家になる
□ 親の判断能力に少し不安が出てきた
□ 兄弟姉妹で実家を売るか残すか意見が分かれそう
□ 実家の固定資産税や管理費用が負担になりそう
□ 家族信託と成年後見の違いが分からない
□ 親に実家や財産の話をどう切り出せばよいか分からない
□ すでに親の判断能力が低下している可能性がある
3つ以上当てはまる場合は、親が元気なうちに、実家の方針と財産管理の方法を整理しておくと安心です。
当事務所で整理できること
当事務所の「親が認知症になる前の財産管理相談」または「実家・不動産の相続対策相談」では、次のような内容を整理します。
親の判断能力の状況。
実家の名義と不動産の内容。
施設費用・介護費用の見通し。
実家を売却する必要性。
兄弟姉妹の考え方。
親の想い。
成年後見制度が必要になる可能性。
任意後見契約の必要性。
財産管理契約の必要性。
家族信託が適しているかどうか。
遺言書の必要性。
相続登記や売却時の手続き。
いきなり制度を選ぶのではなく、まずは、親の状況、財産内容、家族関係、不安な点を整理することから始めます。
まとめ
親名義の実家は、親本人の財産です。
そのため、親が認知症になり、売却の意思確認ができない状態になると、家族であっても当然に売却できるわけではありません。
判断能力が低下した後に実家を売却するには、成年後見制度を利用し、成年後見人が本人の利益のために売却を進める必要が出てくることがあります。
さらに、親の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。許可を得ないで処分した場合、その処分は無効とされています。
だからこそ、親が元気なうちに、
実家をどうしたいのか。
施設費用をどう準備するのか。
売却する可能性があるのか。
誰が管理するのか。
兄弟姉妹でどう共有するのか。
任意後見、財産管理契約、家族信託、遺言書のどれを検討すべきか。
を整理しておくことが大切です。
「親名義の実家を将来売却できるか不安」
「施設費用を実家の売却代金で準備したい」
「親が認知症になる前に、実家の方針を決めておきたい」
そのような方は、一度、個別相談で整理してみてください。
※この記事は一般的な情報提供です。
具体的な対応は、ご本人の判断能力、不動産の状況、ご家族の関係性、家庭裁判所の判断によって異なります。
必要に応じて専門家へご相談ください。
