相続登記義務化で、なぜ相続登記が必要になったのか
私が相続相談を受けていて感じるのは、問題が起きてからでは選択肢が限られてしまうということです。
この動画は一般的な解説ですが、「自分の家族の場合はどうなるのか」を早めに整理するきっかけにしていただければと思います。
相続登記義務化で、なぜ相続登記が必要になったのか
「実家の名義、亡くなった親のまま」になっていませんか
親が亡くなった後、実家や土地の名義をそのままにしている方は少なくありません。
「今すぐ売る予定はないから」
「家族の中では誰のものか分かっているから」
「手続きが大変そうだから」
「相続人同士でまだ話し合いができていないから」
「固定資産税は払っているから大丈夫だと思っていた」
このような理由で、相続登記が後回しになっていることがあります。
しかし、令和6年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。
相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続登記は、単なる名義変更ではありません。
実家や土地を次の世代へ安心して引き継ぐための、大切な手続きです。
相続登記とは何か
相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を、相続人の名義へ変更する手続きです。
たとえば、亡くなった父名義の実家を長男が相続する場合、登記簿上の所有者を父から長男へ変更します。
この手続きをしないままにしておくと、登記簿上はいつまでも亡くなった方が所有者のままになります。
家族の中では「長男が引き継いだ」と思っていても、登記簿に反映されていなければ、対外的には権利関係が分かりにくい状態が続きます。
特に、不動産を売却したい、担保に入れたい、次の相続が発生した、という場面で問題が表面化しやすくなります。
相続登記義務化の内容
相続登記の義務化は、令和6年4月1日から始まりました。法務省は、相続人が不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になったと説明しています。
ポイントは、主に次の3つです。
1. 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
相続によって不動産を取得したことを知った日から、3年以内に相続登記を申請する必要があります。
たとえば、親が亡くなり、実家や土地を相続することになった場合には、そのまま放置せず、期限内に登記を進める必要があります。
2. 遺産分割で取得した場合も3年以内
相続人同士で話し合いをして、遺産分割協議により不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記をする必要があります。
つまり、相続開始から時間が経っていても、遺産分割で不動産を取得することになった場合には、そこから改めて登記の期限を意識する必要があります。
3. 正当な理由なく怠ると過料の可能性
正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
ただし、期限を過ぎたら直ちに自動的に過料が科されるというものではありません。法務省によると、登記官が申請義務違反を把握した場合、まず相続登記を申請すべき旨の催告を行い、それでも正当な理由なく申請しなかった場合に、地方裁判所へ通知される仕組みとされています。
なぜ相続登記が義務化されたのか
相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地の問題があります。
所有者が亡くなった後も相続登記がされないままだと、登記簿を見ても現在の所有者が分からなくなります。
所有者が分からない土地が増えると、次のような問題が起こります。
土地を売買できない。
公共事業や災害復旧が進まない。
空き家や空き地の管理ができない。
近隣に迷惑がかかる。
相続人が増え、権利関係が複雑になる。
法務省も、所有者が亡くなったのに相続登記がされないことで、登記簿を見ても所有者が分からない所有者不明土地が増加し、周辺環境の悪化や民間取引・公共事業の阻害などが生じていると説明しています。
相続登記義務化は、こうした問題を防ぐための制度です。
相続登記をしないと、どんな問題が起こるのか
相続登記をしないまま放置すると、過料の可能性だけでなく、実務上もさまざまな問題が起こります。
1. 実家や土地を売却できない
亡くなった方の名義のままでは、その不動産を売却することができません。
たとえば、親名義の実家を売却したいと思っても、まず相続登記をして、現在の所有者を明確にする必要があります。
「空き家になったので売りたい」
「施設費用に充てたい」
「兄弟で売却して代金を分けたい」
このような場合でも、相続登記が未了であれば、売却手続きは進めにくくなります。
2. 次の相続で手続きが複雑になる
相続登記をしないまま時間が経つと、次の相続が発生することがあります。
たとえば、父が亡くなった後、実家の名義を父のままにしていたところ、母も亡くなった。
さらに、兄弟の一人も亡くなった。
このような場合、相続人が増え、関係者が複雑になります。
最初は母と子どもだけで話し合えばよかったものが、次の世代では甥や姪まで関係してくることがあります。
相続人が増えるほど、戸籍の収集、連絡、署名押印、遺産分割協議が難しくなります。
3. 共有名義の問題が残る
相続登記をするときに、「とりあえず兄弟で共有名義にしておこう」と考えることがあります。
しかし、共有名義にすると、将来売却するときに共有者全員の協力が必要になります。
共有者の一人が亡くなると、その持分が次の相続人へ移ります。
共有者の一人に認知症など判断能力の不安が出ると、売却や手続きが難しくなることもあります。
相続登記は、単に名義を変えればよいというものではありません。
誰の名義にするのか、共有にしてよいのか、将来どうするのかまで考えることが大切です。
4. 空き家の管理責任が曖昧になる
実家が空き家になった場合、相続登記をしないままだと、誰が管理するのかが曖昧になりやすくなります。
固定資産税。
草刈り。
雨漏り。
修繕。
近隣対応。
解体費用。
売却の判断。
これらを誰が担うのか決まっていないと、家族間で不満が生まれることがあります。
相続登記は、空き家管理や不動産の今後を考える入口でもあります。
5. 預金解約や遺産分割協議にも影響する
相続登記のためには、相続人の確認や遺産分割協議書の作成が必要になることがあります。
これは、不動産だけでなく、預金解約や他の遺産整理にも関係します。
相続登記をきっかけに、預金、不動産、未登記建物、保険、借入れなど、遺産全体を整理する必要が出てくることもあります。
相続登記義務化で注意したいこと
1. 義務化前の相続も対象になる
令和6年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない場合には義務化の対象になります。
政府広報オンラインは、令和6年4月1日より前に相続した不動産についても相続登記義務化の対象であり、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があると案内しています。
昔の相続だから関係ない、というわけではありません。
親や祖父母名義のままになっている不動産がある場合には、早めに確認することが大切です。
2. 固定資産税を払っていても登記したことにはならない
固定資産税の納税通知書が届いているからといって、相続登記が済んでいるとは限りません。
固定資産税の通知書上の名義と、法務局の登記名義は別の問題です。
特に、未登記建物がある場合には、法務局での登記とは別に、市区町村の固定資産税担当課で所有者変更の手続きが必要になることがあります。
「固定資産税を払っているから名義変更も終わっている」と思い込まず、登記簿や固定資産税通知書を確認することが重要です。
3. 遺産分割がまとまっていない場合も放置しない
相続人同士で不動産の分け方が決まっていない場合でも、放置してよいわけではありません。
遺産分割協議がまとまってから登記する方法もありますが、すぐに協議がまとまらない場合には、相続人申告登記という制度を利用することもあります。
相続人申告登記は、期限内に相続登記を申請することが難しい場合に、自分が相続人であることなどを申し出ることで、申請義務を履行したものとみなされる制度です。法務省も、相続登記の申請義務を簡易に履行できるようにするため、相続人申告登記が設けられたと説明しています。
ただし、相続人申告登記は、最終的な名義変更を完了させるものではありません。
遺産分割協議が成立した場合には、改めてその内容に応じた登記を行う必要があります。
相続登記のために必要になる主な書類
相続登記では、一般的に次のような書類が必要になります。
亡くなった方の戸籍関係書類。
相続人の戸籍。
相続人の住民票。
固定資産評価証明書。
遺産分割協議書。
相続人の印鑑証明書。
遺言書がある場合は遺言書。
不動産の登記事項証明書。
ただし、必要書類は、遺言書の有無、法定相続分で登記するのか、遺産分割協議で登記するのか、相続人の状況によって変わります。
相続人が多い場合、兄弟姉妹や甥姪が相続人になる場合、古い相続が関係する場合には、戸籍の収集だけでも時間がかかることがあります。
相続登記は「その後の遺産整理」と一緒に考えることが大切
相続登記は大切な手続きですが、登記だけで相続が終わるわけではありません。
実家を相続した後、その不動産をどうするのかも考える必要があります。
住むのか。
売却するのか。
貸すのか。
空き家として管理するのか。
解体するのか。
共有名義を解消するのか。
次の相続に備えるのか。
また、不動産以外にも、預金解約、保険、未登記建物、固定資産税、遺産分割協議書など、整理すべきことがあります。
相続登記を入口として、遺産全体を確認することで、後から困ることを減らせます。
早めに相談した方がよいケース
次のような方は、早めに相続登記と遺産整理を相談することをおすすめします。
□ 亡くなった親名義の実家や土地がある
□ 相続登記をしないまま数年経っている
□ 令和6年4月1日以前の相続で、まだ名義変更していない不動産がある
□ 実家を売却する予定がある
□ 兄弟姉妹で共有名義にしてよいか迷っている
□ 相続人が多く、誰の協力が必要か分からない
□ 遺産分割協議書を作成する必要がある
□ 預金解約も一緒に進めたい
□ 未登記建物があるかもしれない
□ 固定資産税通知書の名義と登記名義が違うかもしれない
□ 空き家になった実家の管理が心配
□ 相続登記後の不動産の扱いまで相談したい
3つ以上当てはまる場合は、相続登記だけでなく、その後の遺産整理まで一度確認しておくと安心です。
当事務所で整理できること
当事務所の「相続登記とその後の遺産整理相談」では、次のような内容を整理します。
相続人の確認。
不動産の確認。
相続登記の期限。
遺言書の有無。
遺産分割協議書の作成。
相続登記の申請。
預金解約や遺産承継。
未登記建物の確認。
固定資産税通知書の確認。
実家の売却・管理・共有の問題。
必要に応じた税理士・不動産会社・土地家屋調査士等との連携。
相続登記をきっかけに、遺産全体と実家の今後を整理します。
当事務所の考え方
当事務所の理念は、
お客様の法的・財務的課題を察知・予防・解決する最高のパートナーチームであり続ける
ことです。
相続登記が必要な不動産に気づくことが「察知」です。
期限内に相続登記を行い、将来の複雑化を防ぐことが「予防」です。
相続登記、遺産分割協議書、預金解約、未登記建物、不動産の今後まで整えることが「解決」です。
相続登記は、単なる名義変更ではありません。
亡くなった方の財産を整理し、残された家族が次に進めるようにするための大切な手続きです。
私たちは、相続登記だけでなく、その後の遺産整理や不動産の将来まで見据えた相談を大切にしています。
まとめ
令和6年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。
相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、令和6年4月1日より前に発生した相続でも、相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象になります。
相続登記を放置すると、売却できない、次の相続で関係者が増える、共有名義の問題が残る、空き家管理が曖昧になるなど、さまざまな問題が起こることがあります。
大切なのは、相続登記を「義務だから仕方なくする手続き」と考えるのではなく、実家や土地の今後を整理する機会と考えることです。
「親名義の実家がそのままになっている」
「相続登記を何から始めればよいか分からない」
「相続登記後に売却するか迷っている」
「預金解約や遺産分割協議書も一緒に整理したい」
「未登記建物や固定資産税の名義も気になっている」
そのような方は、一度、個別相談で整理してみてください。
※この記事は一般的な情報提供です。
具体的な対応は、不動産の状況、ご家族の関係、相続人の人数、遺言書の有無、遺産分割の状況によって異なります。
必要に応じて専門家へご相談ください。
