実家を兄弟で共有名義にしてはいけないのか
私が相続相談を受けていて感じるのは、問題が起きてからでは選択肢が限られてしまうということです。
この動画は一般的な解説ですが、「自分の家族の場合はどうなるのか」を早めに整理するきっかけにしていただければと思います。
実家を兄弟で共有名義にしてはいけないのか
「とりあえず兄弟で共有」は、本当に安心でしょうか
親が亡くなり、実家を相続することになったとき、兄弟姉妹の間で次のような話になることがあります。
「誰か一人が相続するのは不公平だから、兄弟で共有にしよう」
「今すぐ売るかどうか決められないから、とりあえず共有にしておこう」
「実家は親の思い出の場所だから、みんなの名義で残しておこう」
「兄弟全員のものにしておけば、揉めないのではないか」
一見すると、共有名義は公平な方法に見えるかもしれません。
しかし、実家を兄弟で共有名義にすると、将来の売却、管理、固定資産税、修繕、次の相続の場面で問題が出てくることがあります。
共有名義が絶対にいけない、というわけではありません。
ただし、**「とりあえず共有」**は、目の前の話し合いを先送りしているだけの場合があります。
実家を共有名義にする前に、将来どのような問題が起こり得るのかを整理しておくことが大切です。
共有名義とは何か
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有することです。
たとえば、親の実家を相続するときに、兄と弟が2分の1ずつの持分で相続する場合、その実家は兄弟2人の共有名義になります。
共有名義にすると、それぞれが持分を持つことになります。
一見すると、兄弟で平等に分けられているように感じるかもしれません。
しかし、不動産は預金のように簡単に分けることができません。
預金であれば、金額に応じて分けることができます。
ところが実家は、1つの建物、1つの土地です。
共有名義にした場合、その後の管理や売却について、共有者同士で協力して決めていく必要があります。
共有名義にする理由
実家を兄弟で共有名義にする理由には、いくつかあります。
1. 公平に分けたように見えるから
不動産を兄弟の一人が取得すると、他の兄弟から不公平だと感じられることがあります。
特に、実家以外に預金が少ない場合、誰か一人が実家を取得すると、財産のバランスを取りにくくなります。
そのため、兄弟全員で共有にすれば公平だと考えることがあります。
2. すぐに売却するか決められないから
親が亡くなった直後は、実家を売るか残すかを冷静に決められないことがあります。
「もう少し時間を置きたい」
「誰かが住むかもしれない」
「売るのは寂しい」
「でも管理も大変そう」
このような気持ちから、いったん共有名義にすることがあります。
3. 実家への思い入れがあるから
実家には、親が暮らしてきた場所、家族の思い出の場所という意味があります。
単なる不動産として割り切れないため、誰か一人のものにするよりも、家族みんなで持っておきたいと考えることがあります。
この気持ちは、とても自然なものです。
ただし、思い出を大切にすることと、将来の管理責任を負うことは別の問題です。
共有名義で起こりやすい問題
1. 売却するときに全員の協力が必要になる
共有名義の実家を売却する場合、原則として共有者全員の協力が必要になります。
兄弟全員が売却に賛成していればよいのですが、一人でも反対する人がいると、売却が進みにくくなります。
たとえば、
兄は売りたい。
弟は残したい。
妹はどちらでもよいが手続きに協力してくれない。
このような場合、話し合いが長引くことがあります。
売却したいタイミングで売れないと、固定資産税や管理費用だけがかかり続けることもあります。
2. 修繕や管理の方針が決まらない
空き家になった実家は、放置していると傷んでいきます。
屋根の修繕。
雨漏り対応。
庭木や雑草の管理。
シロアリ対策。
近隣からの苦情対応。
防犯対策。
火災保険の更新。
こうした管理が必要になることがあります。
共有名義の場合、誰が管理するのか、費用を誰が負担するのかを決めておかないと、一部の家族に負担が偏りやすくなります。
特に、実家の近くに住んでいる兄弟だけが草刈りや近隣対応をしている場合、
「自分ばかりが負担している」
「他の兄弟は何もしていない」
「費用だけでも負担してほしい」
という不満が生まれやすくなります。
3. 固定資産税の負担で揉めることがある
実家を共有名義にしても、固定資産税の支払いは続きます。
誰か一人が代表して支払うことが多いですが、実際には共有者全員で負担するべき費用です。
しかし、現実には、
代表者だけが立て替えている。
他の兄弟が負担分を払ってくれない。
支払いの連絡をしても返事がない。
誰がいくら負担するか決まっていない。
ということが起こることがあります。
毎年の固定資産税は、金額によっては大きな負担になります。
さらに、修繕費や解体費用が必要になった場合、費用負担の問題はさらに大きくなります。
4. 次の相続で関係者が増える
共有名義で特に注意したいのが、次の相続です。
最初は兄弟2人の共有だったとしても、そのうちの一人が亡くなると、その持分はその人の相続人に引き継がれます。
たとえば、兄と弟で2分の1ずつ実家を共有していたとします。
兄が亡くなると、兄の持分は兄の妻や子どもに相続されます。
弟が亡くなると、弟の持分は弟の妻や子どもに相続されます。
すると、最初は兄弟2人で話し合えばよかった実家が、次の世代では甥や姪を含む複数人で話し合わなければならなくなります。
関係者が増えれば増えるほど、売却や管理の話し合いは難しくなります。
これが、共有名義が将来の問題を大きくしやすい理由です。
5. 共有者の一人に判断能力の不安が出ることがある
共有者の一人が高齢になり、認知症などで判断能力に不安が出てくることもあります。
不動産を売却するには、共有者全員の意思確認が必要になります。
もし共有者の一人が認知症になり、売却の意思確認ができない状態になると、その人について成年後見制度の利用を検討しなければならない場合があります。
そうなると、売却や管理の手続きに時間がかかることがあります。
共有名義は、今の兄弟関係だけでなく、将来の判断能力の問題も含めて考える必要があります。
共有名義が向いている場合もあるのか
共有名義がすべて悪いわけではありません。
たとえば、次のような場合には、共有名義が現実的な選択肢になることもあります。
共有者全員が実家の管理方針に合意している。
売却時期や管理方法について書面で取り決めている。
費用負担のルールが明確になっている。
将来、誰かが持分を取得する予定がある。
一定期間だけ共有にする理由が明確である。
共有者同士の関係が良好で、連絡が取りやすい。
つまり、共有名義が問題なのではなく、方針がないまま共有にすることが問題なのです。
「とりあえず共有」ではなく、
「なぜ共有にするのか」
「いつまで共有にするのか」
「誰が管理するのか」
「費用をどう負担するのか」
「将来売却するのか」
を決めておくことが重要です。
共有名義を避けるための方法
実家を共有名義にしないためには、いくつかの方法があります。
1. 一人が実家を取得し、他の相続人に代償金を支払う
相続人の一人が実家を取得し、他の相続人に金銭を支払う方法があります。
これを代償分割といいます。
たとえば、長男が実家を取得し、他の兄弟に対して一定の金額を支払う形です。
この方法であれば、不動産の名義は一人にまとまり、将来の売却や管理の判断がしやすくなります。
ただし、実家を取得する人に代償金を支払う資金が必要です。
預金や生命保険を活用してバランスを取ることを検討する場合もあります。
2. 実家を売却して代金を分ける
誰も実家に住まない場合や、管理が難しい場合には、実家を売却して代金を分ける方法があります。
売却すれば、不動産を現金化できるため、相続人間で分けやすくなります。
ただし、実家を売却することには感情面の抵抗がある場合もあります。
また、売却価格、税金、測量、境界、建物の状態、残置物の整理なども考える必要があります。
売却を検討する場合には、相続登記、不動産会社、税理士、土地家屋調査士などとの連携が必要になることがあります。
3. 遺言書で方針を決めておく
親が元気なうちであれば、遺言書で実家を誰に承継させるかを決めておくことができます。
たとえば、
実家は同居している子に相続させる。
実家は売却し、代金を分ける方針にする。
実家を取得する人と、預金を取得する人を分ける。
生命保険を活用して、他の相続人への配慮をする。
このように、親の意思を明確にしておくことで、相続後の話し合いの負担を減らせる場合があります。
ただし、遺留分への配慮や不動産と預金のバランスも重要です。
4. 家族信託や財産管理契約を検討する
親が元気なうちに、将来の認知症や実家の管理に備える方法として、家族信託や財産管理契約を検討することもあります。
たとえば、親名義の実家を将来売却して施設費用に充てる可能性がある場合には、認知症になる前に財産管理の方法を整理しておくことが大切です。
ただし、家族信託は万能ではありません。
財産の内容、親の希望、家族関係、実家の方針によって、適しているかどうかが変わります。
共有名義にする前に確認したいチェックリスト
実家を兄弟で共有名義にする前に、次の項目を確認してみてください。
□ 実家を将来売却するのか、残すのか決まっている
□ 誰が実家を管理するのか決まっている
□ 固定資産税を誰が支払うのか決まっている
□ 修繕費や草刈り費用の負担方法が決まっている
□ 売却するときのルールを決めている
□ 共有者全員と連絡が取りやすい
□ 共有者の家族にも方針が伝わっている
□ 次の相続で関係者が増えることを考えている
□ 共有者の一人が認知症になった場合の対応を考えている
□ 「とりあえず」ではなく、共有にする理由が明確である
3つ以上決まっていない項目がある場合は、共有名義にする前に一度整理することをおすすめします。
当事務所で整理できること
当事務所の「実家・不動産の相続対策相談」では、次のような内容を整理します。
実家の名義。
相続人の関係。
誰が実家を取得する可能性があるのか。
共有名義にした場合のリスク。
固定資産税や修繕費の負担。
売却する場合の流れ。
相続登記の進め方。
遺言書の必要性。
代償分割の可能性。
生命保険や預金とのバランス。
家族信託や財産管理契約の必要性。
未登記建物や空き家管理の問題。
いきなり「共有がよい」「売却がよい」と決めるのではなく、まずは家族関係、財産内容、実家への想い、将来の管理負担を整理します。
まとめ
実家を兄弟で共有名義にすることが、絶対にいけないわけではありません。
しかし、方針がないまま「とりあえず共有」にすると、将来の売却、管理、固定資産税、修繕費、次の相続で問題が大きくなることがあります。
共有名義にする前に、
誰が管理するのか。
費用を誰が負担するのか。
将来売却するのか。
誰かが住むのか。
次の相続で関係者が増えることをどう考えるのか。
を整理しておくことが大切です。
「実家を兄弟で共有名義にしてよいか迷っている」
「兄弟で実家を相続したが、今後どうするか決まっていない」
「空き家になった実家の管理が不安」
「相続登記をする前に、名義の決め方を相談したい」
そのような方は、一度、個別相談で整理してみてください。
※この記事は一般的な情報提供です。
具体的な対応は、不動産の状況、ご家族の関係、財産内容、相続人の意向によって異なります。
必要に応じて専門家へご相談ください。
